Esta semana se nos había encargado una compraventa. El encargo se había realizado por un despacho profesional que representaba al comprador. La parte vendedora se encontraba, también, asesorada. En su día se había firmado el correspondiente contrato de arras entre los representantes del vendedor y del comprador. La compraventa se iba a firmar por poderes, de forma que, tanto comprador como vendedor comparecían en la escritura debidamente representados.

   Lo relatado anteriormente es un supuesto normal en la operativa notarial. El uso de poderes facilita la contratación por las personas, pues no siempre se encuentran en situación de asistir presencialmente a la firma de la escritura. Por ello es frecuente valerse de un representante que, utilizando un poder notarial, acuda a la notaría para suscribir la correspondiente escritura.

   Lo que no es tan normal es que cuando se te suministren los antecedentes, preparando la escritura, aparezca en la certificación catastral, como titulares, “Doña Gema Cádiz Sevilla (50 %) y los herederos de Don Luis García Pérez (50 %)”. El tal Don Luis era el que, en su día, junto con su esposa, Doña Gema, había otorgado el poder a favor de sus hijos. Ante tales indicios, saltan las alarmas, con buen criterio, la persona responsable de preparar la escritura contacta con la parte compradora, la cual resultaba ser totalmente ajena a dichas circunstancias que podían perjudicar a sus clientes. La parte vendedora, sin embargo, fue más difícil de localizar. En concreto, con el apoderado, representante de los vendedores, que eran los titulares registrales, Doña Gema y Don Luis, no se pudo hablar hasta que se presentó en la notaría para firmar la escritura.

   Sucede que el Catastro, en ocasiones, se actualiza más rápidamente que el Registro de la Propiedad. En el Catastro se cruzan datos las distintas Administraciones y, aunque no se haya formalizado la documentación sucesoria, ya se apunta que los obligados tributarios han dejado de ser las personas fallecidas y se señala, en tales casos, a los herederos de éstas, aunque estén indeterminados. En el Registro de la Propiedad, en cambio, es necesario formalizar previamente la herencia en la notaría para que de la misma, si ésta comprende algún inmueble, se tome razón en los libros del Registro, causando la correspondiente inscripción. Dos profesionales trabajan de forma eficaz, Notarios y Registradores, para garantizar la regularidad del proceso sucesorio y evitar problemas posteriores a los adquirentes registrados sobre la base de la escritura pública.

   Si no hubiese sido por la minuciosidad de Elena, quien preparó la escritura, la firma podría haber tenido lugar generando notables perjuicios a la parte compradora, pues el contrato hubiera sido radicalmente nulo, aunque el notario lo hubiese autorizado y el registrador de la propiedad inscrito, ya que la inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes, como lacónicamente recuerda el artículo 33 de la Ley hipotecaria. Una compraventa otorgada en representación de una persona fallecida es nula, por mucho que existan unos poderes.

   En el caso que nos ocupa, quien asistía a la parte vendedora, manifestaba su perplejidad e insistía en la viabilidad de la firma. Es muy socorrido acudir al “me lo han hecho un montón de veces en otras notarías”.

   ¿Verdad? ¿Mentira? Si así ha sucedido en alguna ocasión quiero pensar que ha sido fruto bien de la ignorancia de quien presentaba el poder que no era consciente de que los poderes se extinguen con el fallecimiento, bien del engaño provocado por quien trataba de utilizar el poder. Si el notario conscientemente, sabedor del fallecimiento del poderdante, autoriza esa escritura está incurriendo en una grave responsabilidad. De hecho, en las escrituras se pone –y yo pregunto- una referencia relativa a la supervivencia de quien otorgó el poder que ahora se utiliza. Los notarios, en la sala de firma, si hacemos bien nuestro trabajo, preguntamos muchas cosas, unas de forma explícita otras para comprobar cuestiones como las que se relatan en este post.

   Paradójicamente, en el caso que nos ocupa, el poder estaba extinguido, sin embargo, la herencia se había tramitado y estaba pendiente de inscripción. ¿Mala fe? ¿Error de las partes? ¿Falta de comunicación? Nunca lo sabré.

   Llegados hasta ese punto no quedó otra que suspender la firma. Se propuso por la parte vendedora condicionar la operación a la inscripción en determinado plazo. Sin embargo, sucede que establecer ese tipo de soluciones, por un lado, supone una notable carga fiscal ¿quién la asume? Por otro lado, el comprador, cuando acude tranquilamente a comprar, entrega su dinero… espera recoger la casa, la propiedad, y fin de la historia, no quedar a la espera de si al final se inscribe o no determinado título previo, porque la existencia de garantías no garantiza el buen fin de la operación y la tranquilidad, simplemente minora o evita el posible perjuicio económico.

   Siempre me acuerdo en estas circunstancias, cuando ingrese en el cuerpo, un notario nos recordaba, a todos los compañeros que accedíamos a la profesión:

“Hay notarios para ir a vender y notarios para ir a comprar. El que vende, cerrado el trato, quiere quitarse la propiedad de encima cuanto antes. El que compra, quiere las cosas claras, incluso después de la firma”.

   Ultimamente en Twitter me recordaba una seguidora que ni todos los bancos ni todos los notarios somos iguales. A mi me gusta creer, en cuanto a los notarios, que sí; sin embargo, si no llega a producirse tal igualdad, yo prefiero ser de los notarios para ir a comprar, que el comprador, algún día, igual vende su casa y se acuerda de mi.

   El relato anterior me sugiere la siguiente reflexión práctica, por si el Legislador quiere tomar nota.

   Por un lado, es imprescindible el acceso on line al Registro civil, en tiempo real, a fin de poder comprobar la supervivencia de una persona en casos como el que nos ocupa, las ventajas son evidentes.

   Por otro lado, los problemas planteados van más allá de la muerte de una persona, se pueden repetir en el caso de una revocación de poder. Hace años existía un archivo de poderes revocados, oficioso que se generó por el Consejo General del Notariado y se incorporó a la reforma del Reglamento Notarial del año 2007. Ese archivo era útil y evitaba problemas. Por una de esas tensiones estúpidas que reiterada y habitualmente tenemos los notarios y los registradores, quedó sin efecto legalmente. El razonamiento de su ineficacia fue impecable, la declaró el Tribunal Supremo, basándose en la falta de respaldo legal. Sin embargo, después de más de diez años sigue sin haberse propuesto una alternativa legislada razonable y de tan buenos resultados para el ciudadano. Está claro que deberíamos trabajar todos en esa dirección, que es lo que justifica nuestra función, aunque más de uno, a veces, parezca sentirse protagonista de la canción del intemporal Joan Manuel Serrat, “Algo personal”… Hora es de que Legislador, políticos, notarios y registradores pongamos este tema sobre la mesa, sin pensar quién se ha llevado mi queso.

   Por último, es frecuente que las personas, de buena fe, o no tanto, busquemos atajos, tratando de ganar tiempo, dinero, ambas cosas… sin embargo, en la notaría, lo que se deja debajo de la mesa, no desaparece, probablemente se volverá contra el que barrió y escondió el polvo debajo de la alfombra y, probablemente, ensucie también al ingenuo que le acompañaba.

   Sirva este post para retomar fuerzas y afrontar la firma de las primeras hipotecas tras las actas previas autorizadas bajo el imperio de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. A veces interesa tomar perspectiva para refrescar la cabeza.

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com