Acta de transparencia: cambio de condiciones

Esta semana acudía a nuestra notaría una pareja a firmar un acta de transparencia. El acta de transparencia se introduce por la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, a fin de garantizar que el consumidor se obligue de forma informada y haya tenido tiempo de reposar y meditar las condiciones del préstamo. Me he ocupado en varios post de ella, es un documento gratuito que implica una gran responsabilidad.

Era la primera firma de la mañana. Cuando empiezo a leer la comparecencia -la parte del documento notarial en la que se reseñan las personas a las que se refiere el objeto del mismo- veo que sólo aparece la chica. Hasta ahí todo es normal, si bien, me gusta preguntar a las personas que acompañan, pues no es poco frecuente llevarse alguna sorpresa -en la época actual, no obstante, procuramos reducir al mínimo los acompañantes, por el coronavirus, lo cual no siempre, sorprendentemente, es bien acogido-.

Preguntado el chico, dice que, a última hora habían decidido que él comprase un porcentaje mínimo de la casa. Las personas, de buena fe, se piensan que los negocios jurídicos y los requisitos legales son de plastilina y que, cambios de decisiones no afectan para nada a tiempos ni requisitos legales. Introducir un hipotecante no deudor, que es lo que estaba haciendo esta pareja, a última hora, incide en la configuración tanto del acta previa de transparencia como del préstamo hipotecario. A mi, como notario, no me cuesta nada hacer, en este caso, en unos minutos, los cambios oportunos; sin embargo, existen unos requisitos procedimentales que requieren un tiempo; además, las otras partes de la compraventa y del préstamo hipotecario, vendedor y banco, respectivamente, pueden tener que decir algo.

En este caso, el Banco, con relativa agilidad, modificó la documentación precontractual, en el acto, sobre la marcha, sin embargo, ello implicaba dilatar los plazos. Existe un tiempo mínimo que se debe respetar, con el nuevo régimen legal, entre la entrega de la documentación y la firma del préstamo hipotecario, entre el cual, se firma el acta de transparencia. A los chicos no les importó, los nuevos plazos bancarios, no perjudicaban los plazos contractuales de la compraventa, lo cual no siempre puede tener lugar. La nueva regulación puede conllevar que un retraso en el préstamo genere responsabilidad frente al vendedor, el cual es totalmente ajeno a cómo pague el comprador-consumidor la vivienda.

El préstamo se había proyectado con un interés variable. Expliqué a la futura prestataria las consecuencias de la elección de un tipo variable, que fluctuaba en este caso con el EURIBOR, le puse ejemplos y se lo confronté con un tipo fijo. De hecho, varias de las preguntas que se hacen en el test, ligado al acta de transparencia, son relativas a las consecuencias de elegir un tipo variable, cuyas fluctuaciones pueden sorprender al consumidor y ser causa de impagos.

Terminó la explicación, firmaron el acta y el día siguió, tras los sobresaltos iniciales por los imprevistos relatados, con normalidad. La operación de la pareja estaba agendada para la semana siguiente, en la cual firmarían la compraventa y consiguiente instrumento de financiación, el préstamo hipotecario.

A los dos días, Elena, que había preparado el acta, sorprendida, me dice: “¿Se acuerda del acta de los chicos del otro día? No ha servido de nada. Al salir de la notaría, la chica se fue a la entidad y renegoció un préstamo con interés variable. La semana que viene se firma una nueva acta.”

Formalmente, el acta, es cierto, no había servido de nada, realmente es un trabajo gratuito, y no es grato tener que repetirlo. Sin embargo, materialmente, el acta cumplió su función, y así se lo comenté a la eficiente Elena. Precisamente, el hecho de que la chica se repensase la operación, cambiase de idea y renegociase el préstamo es la prueba de que el acta cumplió su finalidad. Es cierto que no es lo habitual, lo cual tampoco se por qué. En mi caso, era la primera vez que sucedía, sin embargo me produjo cierta satisfacción y sensación de deber cumplido que, al final, debería ser lo más importante.

Para otro post queda como será o debería ser la siguiente actuación para tomar en consideración las nuevas condiciones del préstamo. Realmente, con la nueva regulación, parece, debería autorizarse una nueva acta; sin embargo, no deja de ser algo absurdo. En mi caso, cuando se ha otorgado un acta después de otra siempre he referido en la misma que anteriormente se causó un documento de idéntica finalidad, vinculado, materialmente, a la misma operación. Realmente, en este caso, tan obvio, no debería haber inconveniente a incorporar en una diligencia toda la nueva documentación y ratificar el acta anterior. Sin embargo, vivimos en una época en la que las ramas no dejan ver el bosque. Y vosotros ¿qué opináis?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

3 Comentarios »

  1. Bien explicado por el Notario.
    Mal explicado por la entidad bancaria, por lo menos en la primera intentona del préstamo.
    Me quedo con los últimos comentarios del sr. Notario:
    “Para otro post queda como será o debería ser la siguiente actuación para tomar en consideración las nuevas condiciones del préstamo.”
    Cierto es que las ramas no nos dejan ver el bosque…

Responder a Juan Muñoz Cancelar respuesta

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s