Rompe el suelo de tu hipoteca de forma diferente

calusula suelo hipoteca   La cláusula suelo -o cláusula túnel, como la llama algún Banco- es legal. Mediante la cláusula suelo se establece un límite a la variación del tipo de interés en perjuicio del deudor. Cuando existe el suelo hipotecario, aunque se hayan pactado intereses variables, sucede que los intereses no bajarán, en la época en que toque la revisión, por debajo de determinado límite mínimo.

   Esta entrada, aunque es un poco más técnica que aquellas a las que os tengo acostumbrado, puede resultar de interés para eliminar el suelo de vuestra hipoteca cuando ya habéis agotado todas las vías, por eso me he animado a escribirla. Si sirve a alguien para ello me daré por satisfecho.

   En la Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios se reconoce la validez de la misma, pero en la formalización del préstamo se impone la necesidad de que el deudor redacte de su puño y letra, el reconocimiento, de forma manuscrita, de que ha sido informado sobre la existencia del suelo de la hipoteca y consiguientes límites a la variación, a la baja, del tipo de interés. Antes de dicha Ley, la cláusula túnel, también era legal.

   Actualmente, sin embargo, son ya muchas las sentencias que han protegido a deudores hipotecarios y han eliminado el suelo de las hipotecas; incluso, algunas, se han planteado un posible efecto retroactivo.

   Los argumentos para eliminar el suelo de la hipoteca, normalmente, se han basado en la desinformación sobre la existencia de la misma en la escritura de préstamo hipotecario o en la documentación precontractual. Muchos han reclamado que se les exhiba la oferta vinculante, no habiendo aparecido ésta.

   Es cierto que, en muchas ocasiones, la cláusula suelo aparece redactada de forma oscura. Los notarios, al leer los préstamos hipotecarios, muchas veces nos vemos sorprendidos como el Banco ha cambiado la redacción de una u otra cláusula. La nueva redacción se introduce por la puerta de atrás y pasa desapercibida. Por ejemplo, recuerdo una entidad que habitualmente ponía suelo hipotecario y fijaba que los intereses no bajarían por debajo de determinado límite con independencia de lo que resultase de la aplicación del sistema de revisión. Sin embargo, un buen día, la cláusula se configura no como un suelo al tipo de interés sino al índice de referencia. Así, se generaba la apariencia de un determinado interés mínimo pero, en realidad, a ese aparente interés mínimo debía sumársele el diferencial. El diferencial en las hipotecas es, junto el índice de referencia, el otro parámetro que determina el interés aplicable a un determinado periodo.

   Pese a todo lo anterior, los notarios explicamos las escrituras. La anterior afirmación puede quedar en entredicho en aquellos casos en los que, sobre la falta de información, se estima la demanda contra el suelo hipotecario.

   Junto con el argumento de la falta de información, aparece en la lucha contra la cláusula suelo, el carácter abusivo de la cláusula. Así, es frecuente que en aquellos casos en los que se introduce un suelo hipotecario, limitando la variación del interés a la baja, aparezca también un techo hipotecario, que supone un tipo máximo de interés que, beneficiaría al cliente. Sin embargo, en estos casos, el suelo -o perjuicio del deudor- está muy cerca del interés pactado, y el techo -que es lo que beneficiaría al cliente- es inalcanzable. En estos casos se dice que hay desproporción entre los sacrificios del deudor y los del Banco.

   Siendo cierto todo lo anterior y habiendo tenido éxisto, me parece que falta un argumento en la lucha contra el suelo de las hipotecas. La realidad es que el escenario actual en que el EURIBOR está en torno al 0,50 % era, al tiempo de contratar las hipotecas de la época en que se generalizó el suelo (años 2003 en adelante) inimaginable.

   En aquel momento, era frecuente pactar un diferencial que oscilaba entre el 0,50 y el 1%. Como consecuencia de la aplicación del suelo hipotecario nos encontramos con que préstamos que se pactaron con un diferencial del 0,50 y que, sumado al 0,50 del Euribor actual, deberían estar en torno al 1 % de tipo de interés., de facto se encuentran, por el juego de la cláusula suelo, con un interés superior a tres puntos. Así, el cliente que tiene pactado un sistema de revisión óptimo, en la práctica, se encuentra como si hubiera pactado unos intereses nefastos.

   La falta de previsibilidad de los tipos actuales constituye, por sí solo, un argumento bastante para eliminar la cláusula suelo. En aquellos casos en que las partes no pudieron prever el escenario que se genera por la puesta en práctica del contrato es posible resolver el mismo. Existen muchos argumentos doctrinales que así lo reconocen. Para que se entienda, cuando las reglas del juego cambian a mitad del partido, este puede ser suspendido. Este es el argumento, a mi juicio principal, para luchar contra el suelo hipotecario. Me he animado ha escribir este post porque, en la práctica, no he visto que nadie lo utilice.

   ¿Os animáis a picar el suelo de vuestra hipoteca?

Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

www.notariaripoll.com

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5 Comentarios »

  1. Lo de puño y letra , nunca se ha hecho ante notario, luego es el unico argumento de desconocimiento de causa ante la clausula suelo para pleitear ante la justicia , …, si es que existe¡¡¡

    • Estimado Ferran:

      En primer lugar, te agradezco tu participación.

      En cuanto a lo rotundo de tu comentario, se me plantean las siguientes reflexiones:

      1) La expresión manuscrita no existía antes de la Ley 1/2013, con lo que, efectivamente, nunca se ha hecho ante Notario antes de esa fecha. Pues no era obligatorio ni, por consiguiente, causa suficiente para atacar la hipoteca.

      2) Con posterioridad a dicha Ley se introduce la necesidad de incorporar la expresión manuscrita. Con independencia de mi opinión personal al respecto:
      a) Que se deba incorporar la expresión manuscrita no quiere decir que se tenga que escribir en presencia de Notario.

      b) Pese a lo anterior, yo controlo que el deudor escribe el manuscrito; no se qué harán otros compañeros.
      El tema del manuscrito, con independencia de todo genera muchos problemas en la práctica, hay personas que no escriben correctamente, que no llevan las gafas, que tienen dificultades… muchas veces se sienten humilladas.
      No nos engañemos, el manuscrito no se hace para dar mayor información; es una medida política bastante falaz e hipócrita para evitar litigiosidad, pues habiendo escrito el deudor no podrá decir que no se informó adeuadamente.
      Es cierto que se producen casos dramáticos, pero también es cierto que hay quien se sube al carro de la desinformación sin ser el caso.

      ¿Te parece adecuado el argumento que ofrezco? ¿Lo habías oído/utilizado?

      Saludos

    • Efectivamente, lo que pasa es que citar la cláusula tal cual en un post divulgativo, con el carácter de este blog, a lo mejor no era apropiado.
      Como ves trato de hacer comprensible el Derecho y aproximarlo al día de las personas.
      Muy bien visto y muy acertado tu comentario.
      Gracias por participar, te animo a seguir haciéndolo.

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