La minuta hipotecaria es una de las piezas esenciales del proceso de firma de un préstamo hipotecario. Para la preparación de la escritura de hipoteca el Banco suministra la minuta. Se trata del texto en el que se insertan las variables que constituyen las condiciones particulares que se ofrecen a cada cliente.

   Así, el texto, en principio, es igual para todos los clientes, sin embargo, las condiciones particulares varían en función de la negociación que haya realizado cada persona con la entidad; se tienen en cuenta los riesgos que tiene cada cual, la finalidad de la financiación y, lógicamente, también, la vinculación y posiciones que tiene el futuro deudor con la entidad.

   La minuta hipotecaria, varía en función de la entidad. Sin embargo, dentro de cada entidad, también se disponen de distintas minutas. Hay unas minutas muy generales y estandarizadas; otras, en cambio, se adecuan a determinados convenios con colectivos profesionales, a determinadas necesidades de financiación…

   En la época en la que los préstamos hipotecarios se sucedían y los bancos abrían la mano generosamente, en beneficio propio, para facilitar la financiación de los deseos de sus clientes, las minutas bancarias estaban muy contrastadas. Sin embargo, con la crisis todo ese juego de minutas se aparcó. Al cerrarse el grifo financiero, las minutas bancarias fueron envejeciendo poco a poco. Cada Banco se ocupó de lanzar complejos productos financieros para paliar los efectos de la crisis en sus balances. Al mismo tiempo, cada banco, para el propio negocio nuevo que entraba, fue adecuando una minuta básica, ajustada a los nuevos requisitos legales.

   Ahora que muchos dicen que la crisis está empezando a amainar, con la concesión de nuevos préstamos hipotecarios, los Bancos, vuelven a recurrir a sus distintas minutas. Sin embargo, esas minutas no están actualizadas. Han sido muchos los cambios legislativos que ha habido durante la crisis.

   En esta situación, en las notarías, se detecta fácilmente, el proceso de copia y pega que las entidades financieras han aplicado a sus contratos hipotecarios. En ese proceso, es relativamente frecuente detectar errores. Si fuesen muchos los contratos que se firmasen, serían, por lo reiterado, fácilmente corregirles.

   Sin embargo, como los errores son anecdóticos, es desolador enfrentarse a las distintas asesorías, gestorías hipotecarias… para que se produzca a dar redacción adecuada a las cláusulas de los contratos. Se llega al absurdo que el Banco, en un afán estandarizador, ni siquiera es capaz de corregir la minuta en aquellos casos en que el error perjudica al propio Banco.

   La semana pasada viví una de esas experiencias durante la firma de un préstamo hipotecario. Se trataba de una minuta ajustada a un convenio con profesionales, aunque se había pactado una compensación por desistimiento tanto para los casos de amortización parcial como total, la cual se contenía tanto en la FIPER como en la nota de condiciones al notario, en la minuta, que era lo que se iba a firmar, sólo aparecía la compensación por desistimiento caso de amortización total. La asesoría jurídica de la entidad fue incapaz de dar una respuesta adecuada, la escritura se firmó, la minuta no se modificó, se explicó a ambas partes las consecuencias de la redacción de la minuta…

   Que cada cual juzgue… pero, que razón tenía quien una vez me ilustró diciendo:

«No hay más sordo que el que no quiere oír»

 Antonio Ripoll Soler

Notario de Alicante

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