Golpe de timón al crédito hipotecario
El crédito, en la actualidad, puede ser tomado en consideración desde tres perspectivas: 1) El crédito que se necesita para acceder a una vivienda; 2) El crédito que se solicita para la obtención de bienes de consumo; y, 3) El crédito que solicitan las empresas para la consecución de sus proyectos y la obtención de rentabilidad. Las refinanciaciones, que no dejan de ser crédito, son, en el fondo, la reestructuración de cualquiera de los créditos obtenidos con una de esas tres finalidades.
Actualmente, el que más alarma social ha generado es el crédito que se necesita para acceder a una vivienda. Así, se trata de un derecho constitucionalmente protegido, el artículo 47 de nuestra Constitución dice:
«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»
En aquellos casos en que el sistema ha fallado, la vivienda de muchos de nuestros conciudadanos se ha visto comprometida. No es que en los otros supuestos no se hayan vivido situaciones dramáticas, sin embargo, en el caso de los préstamos hipotecarios concedidos para la adquisición de vivienda, cuando el sistema quiebra, lo primero que se pone en tela de juicio es el hogar financiado.
La dramática situación que vivimos pone de relieve que el sistema ha fallado. No se trata, creo, de buscar culpables. Pero sí, en todo caso, a estas alturas de la película, se hace imprescindible encontrar soluciones.
Creo que no me equivoco si digo que el sistema ya no admite más parches. Las reformas legislativas que se han producido han sido tímidas y no han producido los efectos pretendidos. La realidad a la que nos enfrentamos pone de relieve:
- En la fase precontractual, antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, no se tiene la suficiente información. Se cobra una comisión de apertura por parte de la entidad de crédito, debería estudiarse la solvencia del potencial deudor ¿se analiza realmente la viabilidad de la operación? ¿Se presta una información adecuada?
- En el acto de otorgamiento de la escritura, las personas, no se encuentran con la suficiente información. Unas veces por defecto, otras, por desinterés. Financiar una casa es algo que nos acompaña casi durante el resto de nuestra vida, sin embargo, se acude a la Notaría con prisas, sin conocer el alcance y efectos de lo que se va a firmar, con la operación perfilada de forma irreversible a efectos prácticos, con poco o inexistente margen de maniobra en la redacción del clausurado contractual. Es frecuente que los interesados no sepan qué preguntar. Desde el punto de vista notarial, además, la legislación vigente es anodina y farragosa; se pone esto de relieve, por ejemplo, con las distintas interpretaciones que se van produciendo sobre el manuscrito relativo a la cláusula suelo.
- Después de la escritura, entregado el dinero, pagado el precio, incluso la primera cuota del préstamo hipotecario… La inscripción en el Registro de la Propiedad, actualmente resta bastante seguridad al proceso de financiación. La realidad es que cuando la hipoteca es calificada por el Registrador poco margen de maniobra existe. El préstamo es querido, el dinero ya se ha gastado… sin embargo, hasta ese momento, la posición del acreedor hipotecario se encuentra en una suerte de limbo jurídico bajo el pretexto de la protección que se dispensa al comprador, al que obtuvo la financiación, sin embargo, la realidad es bien distinta, se trata de hacer inatacable la garantía del acreedor, se vista como se vista, se diga lo que se diga. Un comprador que no ha visto nunca la cara del Registrador, al que nunca se le ha dado ninguna explicación tras la firma en la notaría… En este contexto nos encontramos con que hay aspectos del contrato cuya legalidad vuelve a ser testada, pese a la intervención notarial, y que, incluso en los actos en los que el Notario se ha conducido rectamente, pueden ser cuestionados sobre la base de interpretaciones erráticas y anodinas, como, por ejemplo, las que consideran que el manuscrito del suelo no puede ser redactado por el representante.
- Todo lo anterior se agudiza si se tiene en cuenta la inexistente labor proactiva tanto del Legislador como de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Ni el Legislador aborda las reformas que el crédito actual demanda; ni la Dirección General unifica prácticas e interpretaciones en aquellos casos en los que la Ley está manifiestamente mal redactada, como, por ejemplo, en los distintos supuestos del manuscrito del suelo hipotecario.
Todo lo anterior, me parece, permite afirmar, sin ningún genero de dudas que o se acomoda el sistema a las circunstancias actuales a fin de que realmente sea útil o el mismo será aparcado.
Yo tengo mi punto de vista, sin embargo, me interesa el vuestro ¿cómo creéis que se debería racionalizar la concesión de crédito a fin de evitar las disfunciones de los últimos tiempos?
El Blog del Notario 
Pues yo creo que es muy fácil ,….,adecuando el derecho hipotecario a la vida moderna con una ley hipotecaria justa e igualitaria, con un procedimiento administrativo y jurídico muy claro y limitado que no permitiera ,ni el engaño de las clausulas suelo ni el pago en caución, porque igual que se inyecta a los bancos a costa de todos los españolitos de a pie , se debería inyectar en leyes actualizadas y exhaustas , que permitieran al pueblo que es soberano , vivir de una forma jurídicamente más solvente.
Acertado punto de vista, Ferran, por eso escribí un post bajo el título «Tenemos derecho a que se legisle bien»; por desgracia, no acabo de entender quien parece tener interés en que las leyes sean farragosas y de difícil aplicación.
Saludos y gracias por participar!
Efectivamente, hasta hace poco tiempo, no todo el mundo tenía verdadera conciencia de las posibles consecuencias de firma de un préstamo con hipoteca, fuera para la adquisición de la vivienda habitual, para financiar un negocio o para cualquier otro consumo. Había una especie de fiebre consumista incontenible y muchos de nosotros nos contagiamos. Cierto es que la vacuna llega tarde, mal o nunca.
Dados los acontecimientos de los últimos años que han llevado a muchas familias a la pérdida de su vivienda (y muchísimas más que van a quedar iguamente afectadas en un futuro) nos hemos visto obligados a reeducarnos en la cultura del consumo. Ese ha sido el principal problema que hemos tenido todos. Ha sido fácil adquirir la vivienda, el coche, los muebles… sin pararnos a pensar que todo eso había que pagarlo y sin asumir la posibilidad de que quizás no pudiéramos hacerle frente.
Cierto es también que esa incultura consumista ha sido alentada desmesuradamente por los bancos y también por los usureros (no los olvidemos) y que el legislador no ha tenido el suficiente interés y la previsión de establecer unos mínimos límites garantistas, que nos habrían ayudado a muchos de los que hoy estamos en esta lamentable situación y que en la actual época de crisis tiene muy difícil solución.
Lo que está claro es que, al igual que aprenden los niños desde pequeños, debemos aprender de nuestros errores y salir de la ignorancia en la que hemos estado sumidos durante mucho tiempo y tomar conciencia de nuestra propia realidad como deudores frente a los poderosos acreedores.
Si legislador nos ayuda, pues genial. Pero no nos hagamos ilusiones, el lobo siempre se come al cordero, aunque el pastor esté rondando.
Creo que uno de los problemas fundamentales en la hipoteca inmobiliaria deviene del extensísimo clausulado de las escrituras, en muchísimas ocasiones (por no decir todas), plagado de cláusulas declaradas judicialmente como abusivas e inscritas en el registro público existente para este tipo de cláusulas.
Parece que el tema de la expresión manuscrita sobre el conocimiento de la cláusula suelo y sus efectos interesa bastante, así como la recentísima RDGRN que tira por tierra la firma de esta expresión manuscrita (personalísima) por un apoderado de la parte prestataria pero no creo que sea, ni mucho menos el único aspecto que falla.
Creo que el control sobre la legalidad de las distintas cláusulas que debería realizar el notario, no sólo como notario, sino ya como funcionario público, debería ser suficiente para imposibilitar que dichas cláusulas se incorporaran a la escritura correspondiente. No obstante, como bien se comenta en el artículo, al otorgarse la escritura existe «… poco o inexistente margen de maniobra en la redacción del clausurado contractual». Pero esto no es así por las prisas que tenga el comprador de una vivienda que necesita financiarla, sino porque todo el clausulado está incorporado a contratos «tipo» y éstos, a su vez, a minutas que remite el banco de turno al notario elegido, sin que el notario pueda rectificar una sola coma pues, en caso contrario, se pierde a ese banco como cliente.
Y no es suficiente, como se indica en ciertas escrituras, con poner una clausula que no lo es del contrato hipotecario sino de la propia escritura, a modo de observaciones, en la que se venga a decir que «si hay alguna cláusula ilgegal, deberá tenerse por no puesta» y citar las sentencias correspondientes. Esto no sirve ni para informar al prestatario ni para evitar que el contrato contenga cláusulas abusivas.
No señor. Lo que se debería hacer, si alguna cláusula está judicialmente declarada como abusiva y registrada como tal, es no incluirla en la escritura, pues su inclusión dota de apariencia de legalidad a una estipulación que no la tiene.
No se entienda este comentario como un ataque a la labor notarial, sino exclusivamente como una reflexión desde el mas profundo respeto.
Un saludo.
Estimado Manuel, muchas gracias por su aportación, me parece un punto de vista acertado; en un próximo post tengo pensado tratar el tema que sugiere y algunas alternativas, desde mi modesta opinión. Espero que sea pronto.
Saludos
Parece que todo el problema se centra en las sedicentes «cláusulas abusivas», cuando, por mucho que se quiera, no está nada claro su concepto. De entrada, no toda cláusula susceptible de ser considerada abusiva tiene por qué serlo. Por ejemplo, la cláusula suelo no es abusiva per se, sino solamente cuando no se ha introducido en el contrato de forma clara y transparente… Creo que todo lo que no sea un listado cerrado de cláusulas abusivas deja margen a la interpretación, y por tanto, a la litigiosidad.
Por otro lado, el sistema siempre ha tenido sus defectos, pero éstos se vuelven más evidentes y sangrantes en coyunturas como la actual. A veces falla la información precontractual, a veces hay desinterés, a veces prisas… En más de una ocasión, explicando una escritura de préstamo hipotecario, me he encontrado con que el prestatario ponía cara de estar viendo un fantasma y confesaba: «eso no me lo dijeron en el banco», o «eso no era en lo que habíamos quedado», con la consiguiente cara de póker del apoderado de la entidad. En otras ocasiones, el prestatario quería firmar cuanto antes y la cara era de hastío ante el rollo que se les estaba contando… Hay casi tantas anécdotas como escrituras. Si se quiere que la información llegue y sea de calidad, no basta con promulgar una ley tras otra, a cuál más garantista y desconfiada. Primeramente, es preciso algo tan simple como que el informador tenga voluntad de informar, y el informado tenga voluntad de ser informado.
Efectivamente, Antonio, comparto plenamente lo que dices, si bien, entiendo, el sistema es manifiestamente mejorable; se muestra peor, si cabe, si los propios interesados no aprovechan los aspectos positivos del mismo.
Saludos y gracias por participar.
¿Sería posible empezar de nuevo o «reinventarse? Vamos a ver: El contrato de adhesion prerredactado por el acreedor, que solo últimamente esta siendo forzado, por organizaciones de consumidores, TSJUE y algunos Jueces, considerando como «no puestas» (¿) algunas cláusulas, otras susceptibles de no vincular, a reclamacion del cliente o su Abogado -si es que le apetece aceparlo el acreedor, etc., es algo que debe de acabarse para siempre. Pero ¿que es eso de considerar «no puestas»?, si están puestas, puestas están. Lo que hay que hacer es no ponerlas y punto. ¿Porque se siguen poniendo otras que significan garantias desproporcionadas, como exigir avales sobre préstamos hipotecarios, siendo -según dicen- que la hipoteca es la reina de las garantías?, y ¿porque estos avalistas solidarios son obligados a renunciar a sus beneficios de orden, excusion y division?, etc., etc., aunque estos son los más dañinos. Y ¿porque no se diseña entre un grupo de técnicos juristas, (Notarios, Registradores, Mercantilistas, Civilistas, Penalistas, AEB, CNMV, BdEspaña,) un documento tipo que merezca uniformidad para esta clase de operaciones con carácter ÚNICO OFICIAL (nada de condiciones particulares, ni contratos supletorios o escondidos)?. Los Colegios de Notarios elaborarían listas en demanda de estas escrituras a las entidades financieras y se las repartirían equitativamente por el territorio nacional (no creo que sea dificil en la era de internet….) . Los Juzgados se descolapsarian algo, se contribuiría con ello a ayudar a algún Notario que -me cachis en la-, se ha visto obligado a demandar Concurso de Acreedores…. Es decir que no siempre, siempre, siempre, siempre gane la Banca, Que gane, como no, pero algo menos, en todo caso que no sea a costa del sufrido prestatario, que, engañado, recibido a puerta gayola, capoteado, banderilleado, picado y estoqueado, antes de morir es considerado como un peligroso delincuente y/o vulgar ladrón de consumo. No hombre, no, ese Sr.,en la mayoría de los casos no paga porque se quedo en paro o cerró su negocio como consecuencia de haber sido víctima en la mayoría de los casos de su ignorancia y la colaboración necesaria del Banco/Caja que le colocó su hipoteca basura. Mal camino seguimos y Dios quiera que no ocurra aquello que dijo Harry El Sucio: «Cuando acaba la Ley empiezo yo…»
para mi el problema es el extensísimo clausulado de las escrituras, es terrible.
te doy las gracias amigo.
saludes desde colombia